Вывод из залога недвижимого имущества

Сопровождение залогового обеспечения по кредиту

Вывод из залога недвижимого имущества

После предоставления банком кредитного продукта под имущественный залог, работа банка с залогом не заканчивается.

Банк, на основании заключенного с залогодателем договора залога, контролирует физическое состояние залога и его правовой статус, производит периодическую переоценку залога.

Кроме этого, в определенных случаях, залогодатель обязан получать согласие банка на осуществление действий с залоговым обеспечением. Рассмотрим подробнее действия банка по сопровождению залога и обязанности залогодателя перед банком в отношении залогового имущества.

Действия банка по сопровождению кредита с залоговым обеспечением

  1. Контроль фактического наличия и состояния (мониторинг) предмета залога путем выезда на местонахождение залога. Сотрудник банка (как правило, сотрудник залогового подразделения) проверяет наличие, состояние, условия хранения залога. Мониторинг бывает плановый и внеплановый. Плановый мониторинг осуществляется с определенной периодичностью.

    Для разных видов залога периодичность разная и зависит, в том числе от внутренней залоговой политики банка. Для недвижимости периодичность мониторинга составляет 1 раз в 6 — 12 мес., для оборудования и транспорта — 1 раз в 3-6 мес., для товаров в обороте 1 раз в 1-3 мес.

     Внеплановый мониторинг проводиться в случае возникновения негативной ситуации по кредитному продукту (например, в случае нарушения клиентом условий кредитного договора) или наличия оперативной необходимости (например, возникновение страхового события, в результате которого предмет залога пострадал).

  2. Контроль правового статуса предмета залога.

    Помимо физической проверки, у залогодателя запрашиваются документы, подтверждающие право собственности на залог и документы, подтверждающие отсутствие обременений на залог со стороны третьих лиц. Могут запрашиваться и другие документы, специфичные для данного обеспечения.

    Например, для квартиры могут запрашиваться справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, при залоге права аренды на недвижимость, могут запрашиваться документы, подтверждающие оплату очередных арендных платежей арендодателю.

    При страховании предмета залога с рассрочкой платежа, банк контролирует оплату путем запроса у клиента платежных документов, подтверждающих оплату страховых взносов.

  3. Контроль стоимости и ликвидности предмета залога. В соответствии с нормативными документами ЦБ, предмет залога 1 и 2 категории качества подлежит обязательной переоценке с периодичностью 1 раз в квартал.

    Внеплановая переоценка осуществляется банком в случае необходимости. Это может быть изменение экономической ситуации, осуществление каких-либо действий с залогом со стороны залогодателя (вывод из-под залога, изменение физических характеристик залога, изменение правового состава прав и обременений на залог и др.

    ), осуществление каких-либо действий с залогом со стороны банка (принятие на баланс банка, реализация банком залога в качестве обеспечения кредитных обязательств и др.).

  4. Рассмотрение и предоставление согласия/несогласия банка на планируемые залогодателем действия с предметом залога. Более подробно я рассмотрю этот пункт отдельно.

  5. Осуществление действий с залогом, направленные на идентификацию и сохранение предмета залога. Здесь имеется ввиду нанесение знаков о залоге, ограничение доступа к залогу, перемещение на территорию, подконтрольную банку, заключение договоров с третьей стороной об ответственном хранении и другое. Кроме того, на срок действия кредитного продукта, банк может принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на предмет залога. Например, при залоге автотранспорта, многие банки принимают на хранение оригиналы ПТС.
  6. В случае не возврата кредита, изъятие, предпродажная подготовка и реализация предмета залога.

Обязанности залогодателя

В договоре залога, как правило, предусмотрены следующие типовые пункты по обязательствам залогодателя в части залога. Залогодатель обязан:

  • допускать представителей банка на территорию местонахождения и предоставлять все необходимые для проверки залога документы;
  • застраховать залог и оплатить страховой взнос;
  • не ухудшать качество залога;
  • предпринимать все действия для содержания залога в надлежащем виде, в том числе оплачивать все коммунальные расходы, текущие расходы и налоги;
  • не отчуждать и не обременять правами третьих лиц (в том числе путем передачи в долгосрочную аренду, передачи в последующий залог и др.) предмет залога без согласования с банком;
  • незамедлительно сообщать банку о случаях, связанных с ухудшением залога, в том числе страховыми случаями;
  • без предварительного согласия банка не допускать перепланировок, реконструкций и иных действий, которые могут привести к изменению характеристик предмета залога;

Процедура рассмотрения банком вопроса об изменении технических параметров или состава обременений предмета залога

При залоге торгово-офисной недвижимости часто встречается ситуация, когда залогодатель планирует передать в аренду заложенную в банке недвижимость или ее часть. При передачи в долгосрочную аренду сроком от 1 года и более, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН).

Однако без письменного согласия банка, ЕГРПН не зарегистрирует договор аренды. В этом случае клиент обращается в банк за согласием на передачу в аренду. При рассмотрении этого вопроса, банк запрашивает проект договора аренды, для того чтобы убедиться, что предлагаемая передача в аренду не снижает стоимость и ликвидность недвижимости.

Факторами, снижающими стоимость и ликвидность, могут послужить заниженная по сравнению с рынком арендная плата (часто встречается между аффилированными компаниями), отсутствие возможности повышать арендную плату при длительном договоре аренды и другие.

Банк анализирует проект договора и, либо дает согласие на передачу в аренду на предлагаемых условиях, либо вносит свои замечания и дополнения, либо не дает согласие, если клиент не принимает замечания и дополнения банка.
При передаче в аренду, для нового арендатора часто требуется перепланировка или реконструкция помещений.

В этом случае, залогодатель также обращается за согласием в банк, ведь данные изменения влекут за собой изменения технических характеристик (площадь, планировка и т.л.). В банк предоставляется проектно-разрешительная документация. В случае если планируемые изменения не приведут к снижению стоимости и ликвидности недвижимости, то банк дает согласие на перепланировку или реконструкцию.

Основанием для отказа может послужить отсутствие проектно-разрешительной документации при капитальной реконструкции (например, надстройка этажа, снос капитальных стен) или длительная невозможность эксплуатации заложенный недвижимости вследствие проводимых работ по реконструкции.

Вывод из-под залога имущества

При частичном погашении кредита или в ходе хозяйственной деятельности у клиента может возникнуть потребность в выводе из под залога обеспечения. При этом возможны два варианта — клиент просит вывести обеспечение без замены на другое или с предоставлением нового обеспечения.

Банк оценивает новое обеспечение и, в случае, если новое обеспечение обладает стоимостью и ликвидностью не менее выводимого из-под залога, дает согласие.

Новое обеспечение оформляется в залог, а действующее обеспечение выводиться из-под залога путем заключения дополнительных соглашений об изменении состава залога к договорам залога и страхования.

Источник: https://hcpeople.ru/soprovozhdenie_zaloga_v_bank/

Вывод имущества из-под залога: как избежать неприятностей в 2019 году

Вывод из залога недвижимого имущества

Недавно мы получили письмо от неизвестной компании, предлагающей услуги по выводу имущества из-под залога путем «оспаривания договора залога, судебного ареста имущества с целью обеспечения и других действий, отягощающих и ограничивающих гражданский оборот имущества и права собственника имущества». Prostobank.ua решил разобраться, что может скрываться за таким предложением, и какими будут риски при пользовании предлагаемыми услугами.

Сами методы работы, предлагаемые загадочной компанией, весьма обычные в юридической практике. Обычно, помимо, конечно же, полного погашения кредита, для вывода имущества из-под залога банка могут использоваться следующие поводы.

Если у вас есть альтернативное имущество, которое вы можете предоставить в качестве залога, то можно предложить банку произвести замену. «Если у должника есть иное равноценное имущество, он может предложить его в качестве замены предмета залога», — комментирует Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua.

В некоторых случаях можно говорить даже об уменьшении стоимости залога – если часть кредита уже погашена, то новый залог может быть дешевле, поскольку будет обеспечивать меньшую сумму кредита, чем изначальная. Однако такие вопросы следует решать в индивидуальном порядке с банком – общепринятой практики на этот счет не существует.

  • Признание недействительным кредитного договора

Если альтернативного залога у вас нет, то можно оспорить сам кредитный договор. Это возможно в том случае, если его заключение произошло с нарушением закона. Например, договор подписан без письменного согласия супруга/супруги заемщика.

Также в последнее время распространены случаи признания недействительными договоров на кредиты в иностранной валюте на основании отсутствия у банков индивидуальной лицензии на выдачу таких кредитов.

Но, как показывает практика, подобные решения судов первой инстанции могут быть отменены апелляционным судом.

В случае успешного оспаривания вашу недвижимость или другое имущество выведут из залога. Правда, в этом случае следует быть готовым к тому, что и кредит придется вернуть банку сразу и в полном размере.

«Признание недействительным основного обязательства означает, что каждая из сторон должна вернуть второй стороне все полученное по договору.

Например, по кредитному договору заемщик должен вернуть всю суму кредита банку, за вычетом уже сделанных им выплат», — поясняет Екатерина Гутгарц.

Хорошая новость для заемщика состоит в том, что проценты банку платить не придется, а уже уплаченные проценты будут вычтены из остатка задолженности по кредиту.

Плохая новость: остаток задолженности нужно вернуть банку не позже, чем через 30 дней после вынесения решения суда о недействительности договора, лишь после этого вы сможете распоряжаться своим имуществом (статья 1057 Гражданского кодекса).

  • Признание недействительным договора залога

Другим выходом может быть оспаривание договора залога. Как и в предыдущем случае, это возможно не по одному желанию заемщика, а при наличии определенных предпосылок.

«Если при заключении договора ипотеки были нарушены права второго из супругов или несовершеннолетнего ребенка, это может быть основанием для его оспаривания», — поясняет Екатерина Гутгарц. Так что если супруг или супруга заемщика не знали о предоставлении недвижимости в залог, они могут обратиться в суд с иском.

Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и она была предоставлена в залог без согласия органов опеки и попечительства, то договор также можно признать недействительным.

Если такие основания у вас есть – можете подавать иск в суд. Однако помните, что на вашу обязанность погасить кредит с процентами решение суда никак не повлияет. «Признание недействительным договора залога не влечет за собой прекращение основного обязательства и должник все равно обязан выплачивать кредит и проценты», — комментирует Екатерина Гутгарц.

  • Расторжение кредитного договора

Если кредитный договор был заключен в соответствии с законом, и для оспаривания договора залога также нет оснований, можно рассмотреть вариант расторжения кредитного договора. Однако сделать это также можно лишь в отдельных случаях.

Для того чтобы договор мог быть расторгнут по инициативе заемщика, нужно чтобы банк нарушил его или не выполнил свои обязанности по договору. К примеру, если банк не предоставил вам всю сумму кредита. Другим поводом может быть существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.

Теоретически, к таким обстоятельствам может относиться даже мировой финансовый кризис 2008 года и резкое – вдвое – повышение курса доллара (для долларовых кредитов). Но, как показывает практика, применение этого аргумента не всегда возможно.

Если по договору все риски, связанные с существенным изменением обстоятельств, несет заемщик, то обжаловать договор на этом основании не выйдет – об этом свидетельствует решение Верховного Суда от 21.04.2010 г.

Этот способ подойдет вам в том случае, если вы – не заемщик и владелец залогового имущества, а кредитор.

Если владелец имущества должен не только банку, у которого оно находится в залоге, но и вам, то вы можете подать иск в суд с требованием арестовать заложенное имущество с целью обеспечения обязательства перед вами.

««Наложение ареста на имущество возможно по определению суда на любой стадии судебного процесса как мера по обеспечению иска», — комментирует Екатерина Гутгарц.

Если же вам предлагают судебный арест как способ вывода вашего имущества из-под залога, то важно учесть, что сам по себе арест действия залога не прекращает.

«Эта мера лишь временная, поскольку с наложением ареста на имущество залог не прекращается, просто залогодержатель не сможет его реализовать, пока наложен арест», — поясняет юрист. Так что в этом случае потребуются дальнейшие действия: реализация предмета залога.

Если же банк узнает о коварных планах ваших «консультантов» до этого, то он может обжаловать наложение ареста и отменить его в судебном порядке, восстановив свои права.

Если же предмет залога все же удалось реализовать, то готовьтесь к ответным действиям банка: он может потребовать заменить предмет залога или выплатить кредит досрочно.

Как видим, легальные способы вывода имущества из-под залога могут быть использованы только в том случае, когда есть юридические основания для их применения.

Если кредитный договор и договор залога были заключены в соответствии с нормами закона, банк добросовестно выполняет свои обязательства, у заемщика нет альтернативного имущества для предоставления в залог, а также проблемных долгов перед другими банками и лицами – то для вывода имущества из-под залога придется погашать кредит.

А это значит, что обещания компании 100%-ного положительного результата должно стать для вас настораживающим сигналом.

«Я советую обращаться к профессиональным юристам, которые оценят все варианты возможного развития событий и предоставят юридическое заключение по вашей ситуации.

Избегайте обращения к так называемым “решателям”, дающим “100% гарантию решения вопроса”», — резюмирует Екатерина Гутгарц.

Что же касается выбора профессионального юриста, то при его поисках стоит прибегать к надежным источникам информации, к которым объявления «со столба» и спам-рассылка, очевидно, не относятся.

Но даже если вы допускаете возможность обратиться в компанию по такому объявлению, то для начала хотя бы наведите справки о том, кто его дал, чтобы избежать рисков. «Риск может состоять в том, что клиент потратит средства, а желаемый результат не будет достигнут», — предупреждает Екатерина Гутгарц.

В нашем случае поиски в интернете показали, что услуги по выводу имущества из залога нам предложила «Международная адвокатская компания Жариков Компани», которая ранее действовала как адвокатская компания «Жариков и компания», а еще ранее – как «Международная адвокатская компания Жариков и Синиченко».

Также мы узнали, что, помимо частых смен юридического лица (что может говорить о попытках уйти от ответственности и скрыть негативные последствия работы), компания распространяет рекламу своих услуг преимущественно методом спам-рассылки. О самих же услугах встречаются в большинстве своем негативные отзывы.

Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua

В статье 593 Гражданского кодекса Украины установлены такие основания прекращения права залога:

  1. прекращения обязательства, обеспеченного залогом;
  2. утрата предмета залога, если залогодатель не заменил предмет залога;
  3. реализация предмета залога;
  4. приобретение залогодержателем права собственности на предмет залога.

Право залога прекращается также в других случаях, установленных законом.

К способам вывода имущества из-под залога также можно отнести замену предмета залога (осуществляется с согласия залогодержателя). Чаще всего применяются такие способы как признание недействительным основного договора, обеспеченного залогом, или признание недействительным самого договора залога.

Источник: https://www.prostobank.ua/zalogi/stati/vyvod_imuschestva_iz_pod_zaloga_kak_izbezhat_nepriyatnostey

Заложники залогов

Вывод из залога недвижимого имущества

ЦБ объявил о начале масштабной реформы механизма кредитования

ЦБ объявил о существенном изменении механизма создания резервов под залоговые кредиты и мерах по предотвращению вывода активов. Банкиры к инициативе отнеслись неоднозначно. От реформы пострадают и заемщики, говорят эксперты

Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Банк России планирует провести системную реформу регулирования залогового кредитования. Об этом во вторник, 13 марта, заявил зампред ЦБ Василий Поздышев.

Необходимость перемен в обнародованном в этот же день консультативном докладе Банка России «О совершенствовании регулирования залогового обеспечения» объясняется двумя факторами.

Во-первых, ЦБ не устраивает «ломбардная модель» кредитования, при которой банки при выдаче кредитов в большей степени ориентируются на оценку стоимости залога, а не на качество заемщика.

Во-вторых, регулятор обеспокоен ситуацией с выводом ликвидных активов, полученных банками в залог, в результате чего у них самих снижается стоимость активов и утрачивается капитал.

Поэтому регулятор намечает два направления реформирования — корректировку условий резервирования по кредитам с залогом и проработку механизма введения запрета на изменения банками договоров по залогу, сообщил журналистам Василий Поздышев. Реформа не будет одномоментной и может растянуться на три—пять лет, но изменения в части резервирования, по его словам, вступят в силу уже к лету 2018 года.

Опрошенные РБК участники рынка и эксперты оценили инициативу неоднозначно.

Ужесточение резервирования

На первом этапе ЦБ предполагает ужесточить подходы к формированию банками резервов на возможные потери.

Текущее регулирование позволяет банкам принимать залоги в счет уменьшения резервирования, однако банки нередко злоупотребляют этим и пользуются возможностью сократить размер резервов по залоговым кредитам, отмечается в докладе ЦБ.

Регулятор рассчитывает, что ужесточение требований должно лишить недобросовестные банки инструмента, маскирующего их финансовые проблемы и недостаток капитала, считают в ЦБ.

В связи с этим регулятор намерен изменить условия учета банками залогов.

Сейчас залоги подразделяются на две категории (основой распределения являются ликвидность залога и то, как быстро банк может забрать залог себе и продать, пояснил Василий Поздышев).

На первую, самую высоколиквидную категорию резервы не требуются совсем; для второй категории резервы могут быть уменьшены на 50% стоимости залога.

Теперь ЦБ планирует ввести третью категорию качества залога, для которой банки смогут уменьшать резервы только на 20% от стоимости залога. В нее войдут неликвидные активы, срок реализации которых ЦБ оценивает не более чем в 270 дней.

В третью категорию регулятор планирует перенести отдельные виды обеспечения, в настоящее время относящиеся ко второй категории качества, и собственные векселя банка-кредитора, реализованные с существенным дисконтом, которые сейчас относятся к первой категории.

По мнению Поздышева, новый подход к регулированию залогов должен привести к переориентированию банков с модели ломбардного кредитования на модель кредитования, основанную на оценке финансового положения заемщика.

Сейчас объем резервов на возможные потери банков, уменьшенный в связи с наличием обеспечения, в целом по сектору составляет 0,9 трлн руб., или 13,6% от величины общего резерва на возможные потери, сказал Поздышев. По данным ЦБ, у большого количества банков показатель, характеризующий отношение резервов, покрытых залогом, к расчетным резервам на возможные потери превышает 50%.

Появление новых правил формирования резервов по залоговым ссудам вынудит некоторые банки досоздавать существенные резервы по имеющимся кредитам, отметил Поздышев, добавив, что ЦБ не от всех банков получил соответствующие оценки; полученные говорят о том, что сумма резерва, который банкам придется досоздать с учетом новых требований, составляет от 10 до 50%.

В Fitch согласны с тем, что необходимость в досоздании резервов может создать трудности для некоторых банков.

Запас капитала у большинства банков небольшой, поэтому возможности досоздания резервов у них ограничены, говорит старший директор группы по анализу финансовых организаций Александр Данилов.

«Чтобы избежать досоздания резервов в соответствии с новыми правилами учета залогов, банки могут потребовать дополнительное залоговое обеспечение у заемщиков или могут не пойти на продление кредитов, по которым не будет адекватных залогов», — отмечает он.

На втором этапе ЦБ хочет получить право на введение полугодового запрета для банков на изменение и прекращение договоров залогового кредитования. Соответствующая норма может быть внесена в закон «О Центральном банке РФ». Это необходимо, чтобы бороться с выводом ликвидных активов, полученных банком в залог, что ярко проявилось в проблемных банках, у которых ЦБ отозвал лицензию.

Как пояснил Поздышев, механизм запрета не будет единообразен и будет зависеть от типа залога. «Например, ценные бумаги — это одна механика исполнения запрета. Нужно идти через информирование депозитария о том, что на операции с определенными ценными бумаги наложен запрет. На недвижимость — это другие контрагенты, например инвесторы», — уточнил представитель ЦБ.

Регулятор намерен ввести такой запрет, чтобы иметь возможность превентивно предотвращать вывод активов и залогов из банков, поясняют в ЦБ. «Мы достаточно часто сталкиваемся со случаями, когда банк до отзыва лицензии или до ввода временной администрации самостоятельно отказывается от залогового обеспечения по непонятным причинам», — отметил Василий Поздышев.

В качестве примера ЦБ приводит Татфондбанк, который в конце 2016 года расторг договоры с залогодателями о предоставлении обеспечения на сумму более 22 млрд руб., что составляло около 80% от его капитала. При принятии решения о введении запрета основным фактором его эффективности будет оперативность на основании мотивированного суждения самого регулятора.

Примеры вывода активов из банков из консультативного доклада ЦБ

Пример 1
У банка на балансе числились ликвидные ценные бумаги общей стоимостью 4,6 млрд руб.

Перед отзывом лицензии на осуществление банковских операций путем заключения ряда сделок купли-продажи у банка взамен высоколиквидных активов возникли требования к компаниям-нерезидентам с неизвестной платежеспособностью на общую сумму не менее 4,1 млрд руб. Указанные операции имеют признаки вывода активов из банка.

Пример 2 На балансе банка числились высоколиквидные ценные бумаги (еврооблигации российских публичных компаний, облигации федерального займа, облигации США), хранившиеся в депозитариях — резидентах Кипра и Великобритании.

После отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций установлен факт вывода значительной части из указанных активов в объеме порядка 18,5 млрд руб. в пользу третьего лица — нерезидента.

Таким образом выведенные банком активы не вошли в конкурсную массу в целях расчетов по обязательствам с многочисленными кредиторами.

Пример 3 Банком были созданы дочерние компании, в уставный капитал которых внесено имущество, полученное банком по соглашениям об отступном. Общая сумма вложений в уставные капиталы данных организаций составила 2,9 млрд руб.

Таким образом, ликвидное имущество на балансе банка было замещено вложениями в акции (доли) юридического лица.​

Не всегда высоко оцененный залог можно реализовать в деньги, чтобы покрыть потери по ссуде, и не всегда это можно сделать быстро, говорит аналитик АКРА Кирилл Лукашук.

Мотивированное суждение должно позволить ЦБ быстрее и оперативнее реагировать на проблему еще до того, как она приведет к негативным последствиям или выводу активов и расторжения сделок, добавляет он.

«Не исключено, что это станет дополнительным способом защиты средств кредиторов», — уточняет эксперт.

В настоящий момент это необходимо, поскольку на примере банкротства и ликвидации большого количества банков, изменение и прекращение договоров залога является одним из основных способов вывода активов банка, говорит глава юридического департамента HEADS Consulting Диана Маклозян.

Такой запрет позволит увеличить размер взыскания, то есть временная администрация или Агентство по страхованию вкладов (АСВ) смогут вернуть больший объем активов, говорит Александр Данилов из Fitch.

«Соответственно, увеличатся выплаты незастрахованным вкладчикам банков с отозванной лицензией, а также снизятся издержки на санацию спасенных банков», — отмечает он.

Однако, по мнению партнера FMG Group Николая Коленчука, ЦБ и без нововведений обладает достаточными компетенциями и полномочиями, чтобы предотвращать и не допускать вывода активов из банков.

Полнота полномочий ЦБ по контролю и возврату активов (уголовное преследование, усиленная субсидиарная ответственность, упрощенные механизмы оспаривания сделок, вплоть до возвратов вкладов физических лиц) уже считается избыточной, говорит он.

«Скорее всего, новаторские идеи ЦБ в области контроля за залогами приведут только к усилению бюрократизации текущих процессов», — отмечает партнер FMG.

Если ЦБ намерен запрещать менять двусторонний договор, в котором регулятор как сторона никак не участвует, то впору ставить вопрос об актуальности принципа свободы договора и, наверное, переписывать Гражданский кодекс, считает заместитель председателя правления, глава юридического департамента Ланта-банка Дмитрий Шевченко.

Если речь идет о признании недействительными сделок с залогом, заключенных банками, то их следует признавать недействительными в делах о банкротстве этих банков, указывает Шевченко. «Тем более что все залоги в основном и выводятся как раз накануне отзыва лицензии, с тем чтобы увести имущество от взыскания, и именно на это направлена борьба», — отмечает он.

Совсем необязательно перекраивать для этого фундаментальные принципы гражданского права, заключает Шевченко.

Роль ЦБ, когда он одновременно выступает и органом надзора, и участником сделок по договорам залога, которые он сможет прекращать или изменять, может стать почвой для конфликта интересов, отмечает и руководитель практики управления рисками ФБК Grant Thornton Роман Кенигсберг.

Оценка рынка

Мнение участников рынка о целесообразности нововведений ЦБ разошлись. Изменение правил формирования банками резервов по залоговым ссудам позволит лучше предотвращать банкротства, говорит первый зампред правления Совкомбанка Сергей Хотимский. В банке не видят серьезного давления на резервы в результате предлагаемых ЦБ изменений.

Со стороны ЦБ ужесточение правил учета залогов — логичное действие, которое последовательно решает проблемы, возникшие в ходе обзора деятельности попавших под санацию или ликвидированных банков, говорит председатель правления СДМ-банка Максим Солнцев.

«Там, где политика предусматривала сильную ориентацию на залог, ЦБ видит проблему, особенно на фоне падения рынка недвижимости», — отмечает он.

С другой стороны, важно обеспечить, чтобы переход был поэтапный, он не должен одномоментно подрывать все кредитные механизмы банковской системы, говорит Солнцев.

«Банк не является собственником заложенного имущества, а, следовательно, при любой его залоговой стоимости, хоть в десять раз ниже рыночной, принципиальный вопрос о его реализации остается за собственником-залогодателем», — отмечает зампред правления Ланта-банка.

С этой точки зрения добавление еще одной категории к качеству обеспечения принципиально никаких вопросов не решает, а является лишь очередным инструментом давления на банки, вынуждая их досоздавать резервы.

Кроме того, отмечает Шевченко, бывают предметы залога, по которым сложно быстро найти своих покупателей независимо от цены — речь может идти о крупных объектах недвижимого имущества, сложных имущественных комплексах.

«Получается, под них нельзя давать кредиты или можно, но это очень невыгодно для банка. Тогда кто будет кредитовать эти направления бизнеса и как развивать эту экономику?» — задается риторическим вопросом банкир.

Помимо мер по ужесточению правил учета залога по кредитам регулятор сейчас обсуждает с банковским сообществом создание реестра залогов, рассказал Василий Поздышев. Он отметил, что сейчас совместно с двумя банковскими ассоциациями создана рабочая группа, которую возглавил руководитель службы анализа рисков ЦБ Александр Дымов.

По словам зампреда ЦБ, такой реестр нужен, для того чтобы собираемая Банком России информация о залогах предоставлялась в пользование банкам и они не несли лишние регуляторные риски. «Чтобы банк сразу понимал, какая его приблизительная залоговая стоимость, с которой ЦБ может быть согласен, какая категория качества у этого залога и с каким дисконтом его можно продать», — пояснил Поздышев.

Создание репозитория, который бы вел реестр залогового имущества с подключенными туда независимыми оценщиками и аудиторами, сделало бы более действенным подход ЦБ к урегулированию залогового обеспечения, считает Роман Кенигсберг. «Тогда бы банки могли бы выявлять случаи задвоения или даже затроения одного и того же залога», — отмечает он.

Источник: https://www.rbc.ru/newspaper/2018/03/14/5aa793b69a7947095858075d

Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя?

Вывод из залога недвижимого имущества

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. ДОГОВОРЫ
А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт «ФБК-Право», Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт «ФБК-Право»

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога.

Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Причины судебных споров по заложенному имуществу — в недобросовестности продавцов

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится «заложником» судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота.

Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению.

Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Перед покупкой недвижимости осведомитесь о ней в ЕГРП

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ).

Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению.

В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»).

Выписка из реестра поможет приобретателю доказать свою добросовестность в суде

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра.

Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:

  • признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
  • досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

Не всегда можно признать сделки купли-продажи недвижимого имущества оспоримыми

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.

1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(*1). По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ)(*2).

Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Источник: http://www.garant.ru/article/6573/

Вывод из залога

Вывод из залога недвижимого имущества

Нередко такой момент, как снятие квартиры с залога становится для многих настоящим испытанием.

Часто это связано с тем, что предприимчивые работники банков, ломбардов или продавцы жилья, у которых оно находится в залоге до момента полного выкупа, пытаются дополнительно нажиться за счет незнания заемщиком особенностей процедуры.

Как же быть в подобных ситуациях и каким образом осуществить снятие квартиры с залога? Для того чтобы разобраться с этим вопросом, прежде всего, необходимо понять, что значит определение «квартира в залоге».

Ни для кого не секрет, что при покупке любого вида имущества в кредит или рассрочку у продавца, оно автоматом попадает в залог банка или другой организации.

То же самое касается и взятия ссуд в ломбардах и других кредитных организациях.

В соответствие с договором залога, заключенного с банком или иным кредитором, при неисполнении условий кредитования, они вправе использовать имущество для исполнения обязательств.

В случае с квартирами, чаще всего они выступают в качестве залога при ипотечном кредитовании.

Это означает, что до того момента, пока вы полностью не погасите ссуду, жилье находится в залоге.

И даже несмотря на то, что вы являетесь его полноправным собственником, любые сделки (продажа, аренда) должны производиться лишь с согласия банка.

Некоторые кредитные организации в условиях договора предъявляют требования о том, что необходимо также согласовывать такие действия, как прописку других лиц, ремонт и др.

Отзывы о Сбербанке России Вывод квартиры из залога банка

Квартира в залоге у банка может находиться не только в случае ипотечного кредитования, но и при оформлении крупных потребительских кредитов.

Вне зависимости от того, для каких целей и где была взята ссуда — в банке, ломбарде, частой кредитной организации, все имущество, предоставляемое в залог, проходит регистрацию у нотариусов.

После этого данные о залоге вносятся в реестр прав на недвижимое имущество.

Поэтому неудивительно, что при продаже жилья, первое, что делает нотариус — это проверяет, включена ли квартира в этот самый реестр.

Недвижимость, в данном случае квартира, перестает выступать в качестве залога после того, как был внесен последний платеж по кредиту, вы рассчитались за жилье с продавцом или вернули долг в ломбард.

После этого можно приступать к выводу квартиры из залога банка или другого кредитора.

Нередко от сотрудников банковских учреждений, а также других предприимчивых личностей, представляющих кредитную организацию, можно услышать о том, что это длинный и сложный процесс. На самом деле, заемщику, теперь уже бывшему, достаточно знать об особенностях процедуры вывода недвижимости из залога и о том, какой пакет документов необходим для ее осуществления.

Некоторые банки самостоятельно занимаются подобные вопросами и передают требуемые документы нотариусу.

Но даже если банковский работник сообщает вам о самостоятельном выведении квартиры из залога, очень важно лично убедиться в том, что процедура действительно была осуществлена. Что касается случаев с ломбардами и продавцами, у которых недвижимость находилась в залоге, то тут вам придется самостоятельно собрать необходимые документы и обратиться в регистрирующий орган.

Нередко кредитные организации перекладывают заботы о выведении квартиры из залога на плечи уже бывшего заемщика.

В этом случае нужно получить справку — подтверждение о закрытии кредита либо ссуды и обратиться в службу Государственной регистрации кадастра и картографии.

Снятие квартиры с залога сопровождается предоставлением следующих документов: После получения пакета документов, в течение трех рабочих дней орган изымает запись о залоге вашего имущества из реестра.

Затем вы должны получить почтой по адресу регистрации соответствующее подтверждение.

После снятия записи о залоге, вы можете получить в УФРМ новый документ, свидетельствующий о праве на собственность. Для того чтобы зарегистрировать документы, можно записаться на следующий месяц при личном присутствии.

Также предусмотрена возможность записи по телефону, однако, как показывает практика, сделать это практически невозможно.

Если вам нужно быстро получить документ о снятии квартиры с залога, можно обратиться к посредникам.

Они самостоятельно предоставляют в орган документы и забирают уже готовые свидетельства.

Правда, стоят подобные услуги от ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Договор залога недвижимости Как видно, в процедуре снятия недвижимости с залога нет ничего сверхъестественного и сложного. Осведомленность в этом важном вопросе позволит вам избежать всевозможных ошибок и проблем в виде бюрократической волокиты.

При оформлении кредита есть основной залог недвижимости и дополнительный залог недвижимости.

Возможно ли выведение из под залога дополнительного заложенного объекта недвижимости?

Вывод залога — возможен ли вывод недвижимости, находящейся в

В этом случае нужно получить справку — подтверждение о закрытии кредита либо ссуды и обратиться в службу Государственной регистрации кадастра и картографии.

Снятие квартиры с залога сопровождается предоставлением следующих документов: После получения пакета документов, в течение трех рабочих дней орган изымает запись о залоге вашего имущества из реестра.

Затем вы должны получить почтой по адресу регистрации соответствующее подтверждение.

После снятия записи о залоге, вы можете получить в УФРМ новый документ, свидетельствующий о праве на собственность. Для того чтобы зарегистрировать документы, можно записаться на следующий месяц при личном присутствии.

Также предусмотрена возможность записи по телефону, однако, как показывает практика, сделать это практически невозможно.

Если вам нужно быстро получить документ о снятии квартиры с залога, можно обратиться к посредникам.

Они самостоятельно предоставляют в орган документы и забирают уже готовые свидетельства.

Правда, стоят подобные услуги от ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Договор залога недвижимости Как видно, в процедуре снятия недвижимости с залога нет ничего сверхъестественного и сложного. Осведомленность в этом важном вопросе позволит вам избежать всевозможных ошибок и проблем в виде бюрократической волокиты.

При оформлении кредита есть основной залог недвижимости и дополнительный залог недвижимости.

Возможно ли выведение из под залога дополнительного заложенного объекта недвижимости?

Вывод из залога — Правовед. RU

И если возможно то через какой срок после оформления и на каких условиях?

Если компании нужно вывести часть имущества из залога, воспользуйтесь нашими рекомендациями, чтобы подготовиться к переговорам с кредитором – проанализировать ситуацию и определить аргументы, которые позволят обосновать вашу позицию.

Они также подскажут, как организовать встречу с представителями банка.

Если компания собирается продать заложенное имущество или передать в залог другому банку, подготовьтесь к переговорам с нынешним кредитором.

Предварительно оцените, удастся ли вывести нужные активы из залога, не предложив замену.

Убедить кредитора легче, если компания частично погасила долг или не использовала кредит полностью и не планирует выбирать до конца. Выясните, на сколько процентов обеспечили залогом кредит, – разделите залоговую стоимость имущества на остаток основного долга по кредиту и умножьте на 100 процентов.

Узнайте требования кредитора к минимально допустимой обеспеченности кредита.

Если у вашей компании она на нижнем уровне, скорее всего, не удастся вывести часть имущества из залога без замены. Шансы договориться с банком высоки, если кредит обеспечен на 110 процентов и более. Расчет коэффициента достаточности залогового обеспечения Проанализировать структуру залога.

Определите долю каждого вида обеспечения в общей стоимости залога.

Чем меньше доля имущества, которое хотите вывести из-под обременения, тем легче договориться с банком.

Если доля – 20 процентов и более, проанализируйте, что компания может предложить банку взамен.

Изучить структуру долгов компании и условия кредиторов.

Выясните размер ссудной задолженности своей компании в банке, из которого хотите вывести залоговое имущество, и у прочих кредиторов.

Проанализируйте данные в динамике – не менее чем за последний год в детализации по кварталам.

Если задолженность в банке, где собираетесь уменьшить залог, снижается в абсолютном выражении, то стоит настаивать на сокращении обеспечения.

Если долг растет или остается на прежнем уровне, то, вероятнее всего, залог не удастся вывести.

В лучшем случае банк уступит один-два недорогих объекта, которые компания сможет продать третьим лицам.

Но даже если банк сообщил, что самостоятельно выведет имущество из залога, все равно необходимо лично в этом убеждаться.

Далеко не редкость случаи не вывода залога из реестров отягощения даже после погашения кредита.

Обычно, клиенты об этом узнают лишь тогда, когда решают продать имущество.

Вывод из залога имущества после погашения кредита Блог о

Бывают и случаи, когда кредит досрочно погашен уже как несколько лет, но имущество все так же находилось в залоге.

Уже при оформлении сделки по продаже квартиры, можно неожиданно узнать о том, что завершить ее не получится.

Банки быстро осознают свою ошибку, и содействуют выведению имущества из залога в считанные часы.

Если же вы самостоятельно не озаботились об этом вовремя, переживать тоже не нужно – обращайтесь в банк, получайте справку, подтверждающую закрытие кредита, и отправляйтесь к нотариусу.

Когда клиент не может выполнить свои обязательства перед своим кредитором, банк может воспользоваться своими правами в отношении залогового имущества.

Но процедура эта достаточно сложная с юридической точки зрения, и на самом деле не выгодна для банка.

Тем не менее, если просрочки по кредиту переросли уже в немыслимые суммы, а заемщик не торопится решать возникшую проблему, банк будет пытаться найти договоренности с клиентом, в частности – он может поднять вопрос о добровольной реализации залогового имущества и оплаты кредита деньгами, которые появятся в результате продажи.

Если надежды на улучшение нет, то это не самый плохой вариант развития событий.

В случае добровольной реализации имущества, клиент может найти покупателя, который согласится на предлагаемые условия.

Но бывают случаи, когда клиент не хочет расставаться со своим автомобилем или квартирой, но и выплачивать кредит не собирается.

Тогда банк, согласно кредитного договора, обращается в суд, и клиент уже в судебном порядке лишается своего жилья или средства передвижения.

Выгодополучателем в этом случае полностью выступает банк, и дальше уже сам решает, что делать с этим имуществом.

В некоторых случаях вывести имущество из залога можно еще двумя способами. Может быть актуальным, если вы хотите продать объект залога, но кредит при этом погашать досрочно не собираетесь.

Тогда вы обращаетесь в банк с просьбой вывести из залога объект, но оформляете в залог другое имущество.

Второй способ – это признание кредитного договора недействительным. Я имею юридическое образование и часто замечаю, что не все граждане знают особенности законодательства на уровне юриста.

В практике такое встречается редко, потому что тут затрагиваются тонкие юридические вопросы, да и шансы на успех не так уж велики. Поэтому я решил собрать на страницах своего журнала наиболее интересную информацию о решении подобных проблем.

Источник: https://chantillyconcrete.com/vyvod-iz-zaloga.html

Закон 24/7
Добавить комментарий