Общая долевая собственность сдача в аренду

Аналитика Публикации

Общая долевая собственность сдача в аренду

Если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, заключение любых сделок с таким имуществом, в том или ином виде, предполагает согласование со всеми его собственниками.

Разберемся подробнее, на что следует обращать внимание при покупке или аренде объекта недвижимости, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости.

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом на делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных договором или законом (например, в соответствии с положениями ст.

290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома; общая долевая собственность возникает также в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности в силу ст. 1043 ГК РФ))[1].

По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, общая собственность на недвижимое имущество считается долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (так, например, законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности).

Различия режимов долевой и совместной собственности заключаются в особенностях владения, пользования и распоряжения имуществом. В чем состоят эти особенности, рассмотрим далее.

N.B. Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу (например, 1/2, 1/3 и т.п.

) Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, например в здании, выделенных в натуре)[2].

Порядок распоряжения общим имуществом

Порядок распоряжения общим имуществом зависит в первую очередь от режима собственности на такое имущество (совместная или долевая), но в любом случае распоряжение таким имуществом так или иначе осуществляется по согласованию со всеми участниками общей собственности.

Так, по общему правилу, каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов).

Совершенная участником совместной собственности сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной по требованию других участников по мотивам отсутствия у лица, совершившего сделку, необходимых для этого полномочий. При этом признание сделки недействительной в данном случае возможно исключительно при условии, что контрагент знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, при условии соблюдения при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, которое имеют остальные участники долевой собственности перед третьими лицами, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.

Соответственно, для выполнения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки.

Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно[3]. В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.

При наличии такого соглашения собственников арендатору необходимо обращать особое внимание на то, требуется ли по условиям данного соглашения получение согласия иных сособственников на передачу имущества в аренду и, если требуется, получено ли такое согласие надлежащим образом.

Важно учитывать, что договор аренды, заключенный без получения такого согласия, может быть признан недействительным в судебном порядке[4].

При этом сособственник, без согласия которого имущество передано в аренду, вправе предъявить к арендатору и сособственнику, выступившему арендодателем по договору, требование о взыскании всех доходов, которые данные лица извлекли или должны были извлечь, при условии, что они знали об отсутствии у арендодателя права на заключение договора аренды.

Вместе с тем в удовлетворении требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время пользования объектом аренды по договору, заключенному с таким неуправомоченным лицом, может быть отказано[5].

Очевидно, что необходимость согласования условий сделки со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс.

Это, в частности, объясняет, почему на практике договоры с множественностью лиц на стороне арендодателя встречаются довольно редко.

Таким образом, во избежание споров, сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению с другими участниками собственности, а при недостижении такого соглашения – в судебном порядке, либо, если выдел соответствующей доли по тем или иным причинам невозможен, вправе требовать выплаты ему компенсации стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, во избежание рисков оспаривания сделки в отношении недвижимого имущества, которое находится или ранее находилось в общей собственности, необходимо перед ее совершением проверять правомерность приобретения продавцом титула собственника, наличие у него должных правомочий на распоряжение имуществом, соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли (если применимо) и иных согласованных участниками порядка и условий распоряжения общим имуществом (при наличии).

Порядок пользования общим имуществом

Множественность на стороне собственника имущества предполагает необходимость согласования порядка осуществления прав и несения обязанностей в отношении данного имущества со всеми участниками общей собственности.

На практике значительное количество споров возникает в связи с нарушением собственниками или иными правообладателями объектов недвижимости установленного порядка пользования общим имуществом, в частности в связи с использованием общего имущества без согласования с другими собственниками (например, в связи с самовольным использованием фасадов, крыш для размещения рекламных конструкций, самовольного занятия чердачного, подвального пространства здания для размещения, складирования на их территории имущества одного из собственников помещений в данном здании, несогласованное размещение оборудования и т.п.)

В качества примера последствий несогласования со всеми собственниками порядка использования общим имуществом можно привести дело по заявлению товарищества собственников жилья к банку об истребовании из незаконного владения помещения общего пользования, расположенного на первом этаже здания многоквартирного дома, об обязании привести имущество в первоначальное состояние и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (см. Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16-10165)[6].

Заявленные требования в рамках указанного выше дела были мотивированы тем, что банк, являясь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, самовольно занял помещение вестибюля, являющегося местом общего пользования, используя его в своих интересах в качестве офиса, чем, по мнению истца, нарушил права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного дома.

Решением суда первой инстанции, которое поддержала высшая судебная инстанция, заявленные исковые требования были удовлетворены.

В отсутствие соблюдения порядка пользования общим имуществом Верховный Суд сделал вывод о том, что судом первой инстанции обоснованно были оценены действия ответчика как повлекшие ограничение доступа других собственников помещений в многоквартирном доме в спорное помещение и нарушающие права общей долевой собственности.

Источник: https://www.vegaslex.ru/analytics/publications/plurality_of_persons_on_the_side_of_the_contractor_the_owner_of_the_property_what_to_consider_prospe/

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Общая долевая собственность сдача в аренду

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса «В Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение — регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Аренда имущества, находящегося в долевой собственности: споры разрешаются судом

Общая долевая собственность сдача в аренду

В случае когда отдельные части недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, находятся в собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью, можно говорить о том, что возникли правоотношения совместного домовладения (ст. 1 Закона).

Какое имущество можно отнести к общему имуществу?

Под общим имуществом понимают обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Если имущество создавалось в рамках совместной деятельности (гл. 54 ГК) и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 249 ГК), можно говорить о том, что это общая долевая собственность этих лиц (товарищей, участников).

Важно! Участник (товарищ) не вправе без согласования с другими участниками (товарищами) совместной деятельности распорядиться таким имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества, например, в аренду.

Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только:

1) по решению общего собрания собственников;

2) лишь в том случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников (ст. 9 Закона).

Если договор аренды такого имущества заключался без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 ГК).

В том случае, когда доля в общей собственности не выделена в натуре из общей собственности, она не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п. 1 ст. 578 ГК.

Признаки, позволяющие отнести имуществок совместному домовладению

К признакам, позволяющим отнести имущество к совместному домовладению, в первую очередь можно причислить наличие в объекте недвижимости инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном объекте.

В тех случаях, когда недвижимое имущество было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения), право общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникает.

Причем наличие в нем, например, инженерных коммуникаций не имеет значения, поскольку они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на имущество, так как являются обособленными и выделенными для самостоятельного использования объектами, не связанными с обслуживанием недвижимого имущества.

Приведенные выше положения законодательства были положены в основу решения по одному судебному спору.

Цокольный этаж для размещения административных помещений –это не подвал, относящийся к общему имуществу

Начало спору положила ситуация, когда цокольный этаж (подвальное помещение) в доме был сдан в аренду коммерческой структуре.

Товарищество собственников дома на собрании решило, что заключение договора аренды на данное помещение должно было проходить с их участием.

А поскольку собственник цокольного этажа даже не спросил согласия товарищества на заключение такого договора, был составлен иск и произошло судебное разбирательство.

Решением исполкома ЧУП был предоставлен земельный участок и выдано разрешение на строительство жилых домов в соответствии с генеральным планом. Для строительства привлекались денежные средств физических и юридических лиц с последующим оформлением в собственность этих лиц жилых и нежилых помещений.

После завершения строительства Государственным унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – Предприятие) было выдано регистрационное удостоверение на жилой дом, являющийся совместным домовладением, где собственником 30 жилых помещений (квартир) указано ООО «С» (инвестор), и регистрационные удостоверения – гражданину М. о праве собственности на цокольный этаж жилого дома и ЧУП-застройщику о праве хозяйственного ведения на цокольный этаж (ЧУП принадлежало гражданину М.).

Основанием для регистрации явились решение исполкома, акт приемки объекта в эксплуатацию и справка о балансовой стоимости цокольного этажа.

Помещение, которое принадлежит гражданину М. на праве собственности, сдано в аренду третьим лицам (без уведомления и согласия товарищества собственников).

Товарищество собственников здания (истец) обратилось в суд с иском к Предприятию и гражданину М. о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина М. и права хозяйственного ведения ЧУП на цокольный этаж жилого дома и, как следствие, о признании недействительным договора аренды на помещение цокольного этажа.

Позиция истца – товарищества собственников

Истец обосновывал иск тем, что в цокольном этаже жилого дома расположены технические помещения – водомерная, электрощитовая и котельная, относящиеся к общему имуществу, согласно перечню общего имущества здания как объекта совместного домовладения, составленного представителями товарищества собственников здания и ЧУП. А следовательно, все договоры аренды должны заключаться либо с согласия, либо с разрешения товарищества собственников. Товарищество собственников такого согласия не давало.

Решения судов: имуществом, находящимся не в общем пользовании, собственник вправе распоряжаться без согласования

Хозяйственный суд первой и апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

Суд согласился с тем, что общим имуществом признаются, в частности, технические этажи и подвалы зданий, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри нежилых помещений (часть первая ст. 1 Закона).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по соглашению собственников.

Собственник должен использовать такое имущество по его целевому назначению и не препятствовать осуществлению соответствующих прав других собственников.

В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему помещений (части первая и вторая ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик – гражданин М.

как собственник ЧУП «К» зарегистрировал право собственности на цокольный этаж, отличный по функциональному назначению и конструктивным признакам от технического этажа или подвала, возведенный на основании скорректированной проектно-сметной документации на строительство жилого дома. Инвестором же – ООО «С» осуществлялось финансирование строительства жилых помещений. Именно на них впоследствии ООО «С»зарегистрировало право собственности.

Суд констатировал, что гражданин М. может иметь в собственности цокольный этаж жилого дома как обособленный объект недвижимости (при наличии свидетельства о государственной регистрации прав на него) с соблюдением порядка эксплуатации находящихся в нем объектов общего имущества – электротехнического и иного оборудования.

Регистратор, основываясь на законодательстве, сделал вывод о фактической принадлежности ЧУП и гражданину М.

цокольного этажа в жилом доме и зарегистрировал право собственности на основании представленных документов: решения Мингорисполкома об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приема объекта в эксплуатацию и справки с указанием балансовой стоимости помещения.

Эти документы были представлены в совокупности с документами инвестора ООО «С» для регистрации права собственности на 30 жилых помещений (квартир) в жилом доме пропорционального вложенным инвестициям.

Суд указал, что в данном случае на спорное помещение право совместной собственности не возникло, поскольку изначально имущество строилось для самостоятельного использования собственником исключительно для его целей. Значит, при передаче такого имущества в аренду получать согласие иных собственников не требуется.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/posled-m-arenda-imushchestva-nakhodyashc_0000000

Общая долевая собственность (в т.ч. на дом, квартиру и земельный участок) | Советы юристов

Общая долевая собственность сдача в аренду

Общая долевая собственность чаще всего возникает между супругами или близкими родственниками. Она может распространяться на любые недвижимые объекты, например, квартиру, дом или землю. Продажа такой доли или сдача ее в аренду имеет свои особенности. При желании долю можно выделить из общего имущества и оформить в личную собственность.

1 Виды собственности

2 Как продать долю в общей собственности

3 Можно ли сдать долю в аренду

4 Выдел и раздел долей

5 Как собственностью владеют супруги

6 Прибыль и обязательства

7 Общая собственность и земля

Как гласит 244-ая статья Гражданского кодекса РФ, общая собственность есть некое имущество, которое имеет двух или более владельцев. Де-юре общая собственность подразделяется на два типа:

·         общая – владельцы распределили между собой доли, и права на собственность закреплены в процентном или дробном отношении (например, четырем собственникам принадлежит по 1/4 квартиры);

·         совместная – в этом режиме собственности владельцы недвижимости не определили свои доли и фактически обладают равными правами на всё имущество.

Режим общей долевой и общей совместной собственности возникает по разным причинам. Например, если два собственника приобрели жилье вскладчину, то они могут изначально распределить доли пропорционально их взносы. Если жилье досталось в ходе приватизации, оно обычно тоже является общей долевой собственностью.

Если же квартиру покупают супруги на совместно нажитые средства, то имущество считается совместным.

По умолчанию владельцы общей собственности обладают половиной имущества каждый. Например, если супруги делят квартиру после развода без брачного договора и без предварительного выделения долей, то каждый из них получит долю в размере 1/2 от общей стоимости имущества.

Важно понимать, что внесение средств на модернизацию жилища не влечет за собой увеличение доли. Например, если один из собственников произвел капитальный ремонт дома за свои деньги, то он не сможет претендовать на передачу ему доли в размере затраченных средств. Однако при разделе имущества он сможет потребовать от прочих владельцев компенсации в эквиваленте их долей.

Право общей долевой собственности может реализоваться любой стороной в любой момент по своему желанию. Так, супруги могут распределить, какая доля кому принадлежит, произведя разделение долей или прописав это в брачном договоре.

Продажа доли в общей собственности возможна только после ее выделения – т.е. совместная собственность должна быть преобразована в долевую. Права на долю в общей долевой собственности не могут быть реализованы без согласия всех остальных совладельцев жилья.

Без ведома и письменного разрешения прочих собственников владелец доли не может ее:

·         продать или подарить третьим лицам;

·         передать третьим лицам по какому-либо иному договору (например, аренды с последующим выкупом);

·         использовать в качестве залога в банке или ломбарде;

·         сдавать в аренду или временное пользование.

Дело в том, что при продаже доли остальные совладельцы имеют приоритетное правило ее выкупа – это правило закреплено в статье 250 ГК РФ. Поэтому собственнику необходимо сначала предложить прочим хозяевам недвижимости приобрести долю, которую он решил продать. Если таковое требование не будет соблюдено, то прочие владельцы долей могут обратиться в суд и потребовать признать сделку ничтожной.

Но если согласие получить удалось, то как именно должна производится продажа доли? Понятно, что новому владельцу хочется получить отдельное жилье, где он будет по минимуму контактировать с прочими людьми.

Но если установлена общая долевая собственность на 1-комнатную квартиру, то здесь разделить ее физически невозможно. Поэтому чаще всего такие доли малоликвидны и продать их практически нереально.

Важно: Если оформлена общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир или этажей, то разделить недвижимость физически вполне реально. Число комнат допускается распределить между владельцами пропорционально их долей владения.

Сдача доли в аренду – достаточно больной вопрос для владельцев квартир. По закону, для сдачи жилплощади для временного проживания обладателю доли в общей долевой собственности необходимо заручиться согласием прочих собственников. На практике же такое разрешение никем не востребовано.

Жильцы, как правило, заключают договор аренды только с одним собственником. При этом составление договора часто носит формальный характер: он не регистрируется в Росреестре, с полученного дохода не платятся налоги.

Но на практике ничего не мешает владельцу доли снова сдать квартиру в аренду, так как запрет на проживание будет действовать только в отношении этих конкретных жильцов.

Запретить через суд сдавать долю собственники не могут – это будет нарушением имущественных прав. Поэтому приходится как-то договариваться – либо производить фактическое разделение жилплощади сообразно долям, например, делать отдельный вход или переводить квартиру в режим коммунального жилья.

Проживание посторонних людей на жилплощади без разрешения всех собственников является незаконным. При обращении в суд такие обитатели будут принудительно выселены из квартиры.

В отношении разделения долей из совместного имущества действуют два возможных механизма. Первый – это выдел. Подразумевается, что из владения жильем выходит только одни собственник по одному из двух сценариев:

·         при наличии обоюдного согласия прочих владельцев жилья;

·         в соответствии с судебным решением.

Вариантов выделения доли тоже два:

·         в натуральном выражении, если это технически возможно, например, в доме или квартире можно проделать отдельный вход;

·         в денежном эквиваленте – для этого определяется общая стоимость жилья, затем размер выделяемой доли, после чего прочие собственники выплачивают компенсацию бывшему владельцу.

В случае выдела доли в деньгах прежний собственник утрачивает всякие права на имущество.

Второй механизм разделения совместной собственности – это раздел долей. Обычно он производится эквивалентно количеству владельцев. Например, если это два человека, то каждому достается по 1/2, если трое – то по 1/3 и т.д.

Но владельцы могут договорить о любом другом соотношении. Кто-то даже может отказаться от своей доли в пользу иного собственника. Главное, чтобы разделение долей устраивало всех и не противоречило действующему законодательству.

Как гласит статья 256 ГК РФ, собственность граждан, вступивших в брак, признается совместно нажитой, если куплена после регистрации их отношений. Т.е. по умолчанию квартира супругов, купленная после свадьбы, считается совместной собственностью, т.е. в ней не выделены доли.

При наличии брачного договора вступает в действие режим общей долевой собственности на квартиру, при этом супруги сами устанавливают соотношение долей. Это необходимо, в первую очередь, чтобы без судебных споров разделить имущество после расторжения брака.

Кроме того, муж и жена могут просто произвести разделение долей путем обращения в регистрационный орган. Иногда имеет смысл выделить одному из них большую площадь, например, чтобы получить налоговый вычет.

При покупке в ипотеку квартира по умолчанию переводится в режим общей собственности, и разделить ее по долям можно только погашения кредита.

В соответствии со статьей 248 ГК РФ каждый собственник имеет право получить доход от использования квартиры сообразно его доле, если иное не определено соглашением между владельцами площади. Например, если квартира сдается в аренду, то каждый хозяин получает доход пропорционально своей доле.

А вот с фискальными взносами так не получится. В соответствии с Налоговым кодексом каждый владелец сам оплачивает свой имущественный налог, за детей взнос производит один из родителей.

Владение долей накладывает и свои обязательства. Собственники обязаны уплачивать коммунальные платежи пропорционально своей жилплощади. Конечно, обычно квартирой на правах общей собственности владеют родственники, и данные вопросы улаживают внутри семьи – обычно платеж вносит кто-то один.

По закону владение землей может осуществляться индивидуально, так и в порядке общей собственности. Вариантов владения здесь тоже два: либо общая долевая собственность на земельный участок, либо совместная. В первом варианте доли владения наделом распределены, во втором – нет.

При долевой собственности владельцы могут произвести размежевание участка и оформить каждую часть земли в личную собственность – это позволяется законом. Более того, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, если надел является делимым, т.е.

может быть распределен в натуральном виде без потери его функциональности, то он должен быть именно разделен. Земельный участок как нельзя лучше подходит под это определение.

Например, автомобиль или однокомнатную квартиру физически нельзя разделить – с землей таких проблем нет.

Нахождение участка в общей долевой собственности прямо предписывается при совместном владении землей несколькими фермерскими хозяйствами. Как указывает статья 257 ГК РФ, земельный надел принадлежит фермерам в режиме совместного владения, если стороны не заключили договор о разделении участка по долям.

Следует учитывать, что выдел участка из фермерского имущества имеет свою специфику. Обычно такую долю нельзя выделить без ущерба для других собственников, поэтому разделение в натуральной форме не производится.

Фермер, пожелавший выйти из хозяйства, может получить денежную компенсацию, равную рыночной стоимости своей доли.  Ее размер рассчитывается хозяйством или же определяется судом.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/obshhaya-dolevaya-sobstvennost-v-t.ch.-na-dom-kvartiru-i-zemelnyij-uchastok.html

Аренда доли в праве общей долевой собственности

Общая долевая собственность сдача в аренду

  • Продажа доли в праве общей собственности на квартиру
  • Сдача комнаты в аренду
  • Устранение препятствий для проживания в квартире

Если Вам принадлежит доля в праве собственности на квартиру, но никакой реальной выгоды Вы от этого не имеете, можно рассмотреть различные варианты, как такую выгоду извлечь. Первый шаг – это обращение в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Распространенной является ситуация, при которой квартира находится в общей собственности нескольких лиц, то есть каждому принадлежит идеальная доля в праве собственности (например, 1/2, 1/3).

  Если между сособственниками складываются конфликтные отношения, как это зачастую бывает между бывшими супругами, иногда между наследниками, то интересы одного или нескольких участников общей собственности могут быть существенно нарушены.

Собственник может не иметь никакой выгоды от обладания долей в праве собственности, но при этом никто не освобождает его от бремени содержания этой собственности: от уплаты налогов, от внесения платы за содержание общего имущества, за отопление. Такие долги могут быть взысканы налоговыми органами, управляющей компанией и в судебном порядке. То, что собственник в квартире не проживает, на решение суда не повлияет.

Самым простым и эффективным способом решения проблем, связанных с общей собственностью, является продажа квартиры целиком и раздел вырученной денежной суммы между всеми продавцами.

Но при отсутствии согласия всех собственников, по общему правилу, продать квартиру не удастся, даже если обратиться с соответствующим требованием в суд.

Можно продать только долю в праве собственности, но получить за нее реальную цену, как правило, не просто.

Теоретически проблему можно было бы решить через закрепление права собственности на отдельные комнаты в квартире, однако действующее законодательство этого сделать не позволяет.

К типичным ситуациям нарушения прав можно отнести следующие:

  • создаются препятствия для проживания в квартире одного из собственников со стороны других сособственников;
  • оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется без учета фактического порядка пользования (один собственник платит больше, а занимает комнату меньшей площади);
  • один из собственников не намерен проживать в квартире, но хочет извлекать выгоду от сдачи комнаты в аренду.

Рассмотрим пути решения этих проблем по отдельности.

Продажа доли в праве общей собственности на квартиру

Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры.

У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты.

Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли.

Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования.

Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.

Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено.

Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.

Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.

Сдача комнаты в аренду

Если по решению суда одна или несколько комнат выделены в единоличное пользование одному из сособственников, то такую комнату можно сдать в аренду без согласия других собственников.

Если Вы просто хотите сдавать комнату в аренду, нужно получить решение суда, указанное выше.

Устранение препятствий для проживания в квартире

В случае, когда собственник лишен доступа в квартиру, обращение в полицию не даст никакого результата: в компетенцию полицейских не входит вселение в квартиру.

Необходимо обращение в районный суд с требованием о вселении в квартиру.

Помимо доказательства наличия права собственности (что сделать легко, так как этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), нужно доказать, что есть препятствия к пользованию квартирой.

Правом на вселение обладают судебные приставы-исполнители. Только они могут проводить эту процедуру принудительно на основании исполнительного листа, выданного судом.

Возможно объединение двух требований: о вселении и об определении порядка пользования жилыми помещениями. Такой спор подсуден районному суду, а не мировому судье.

Перерасчет платы за содержание и текущий ремонт, за отопление в зависимости от фактически занимаемой жилой площади.

Закрепить сложившийся порядок пользования в судебном порядке имеет смысл и для того, чтобы платить за фактически занимаемую жилую площадь.

Допустим, один собственник имеет долю в праве собственности в размере 2/3, но фактически занимает меньшую по площади комнату. Плату он вносит из расчета 2/3 от общей площади квартиры.

Если же предъявить в управляющую компанию или ТСЖ решение суда об определении порядка пользования квартирой, то собственнику обязаны будут начислять плату согласно решению суда. 

Решение суда об определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, находящейся в общей долевой собственности, позволит:

  1. Увеличить шансы продажи доли по реальной цене;
  2. Сдать выделенную комнату в аренду и получать арендную плату без согласия других сособственников
  3. Оплачивать услуги по содержанию общего имущества, за отопление исходя не из идеальной доли в праве собственности, а с учетом фактически выделенной в пользование площади.

Источник: http://PravoZakon.net/realty/109/

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками.

Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе.

Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется.

Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п.

4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение.

Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению.

Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п.

Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости.

Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Источник: https://registrmsk.com/arenda-doli-v-prave-obschey-dolevoy-sobstvennosti/

Закон 24/7
Добавить комментарий