Договор долевого участия или купли продажи

Различия между договором долевого строительства и договором купли-продажи

Договор долевого участия или купли продажи

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Различия между договором долевого строительства и договором купли-продажи

Договор долевого строительства имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

Однако договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли-продажи дано в ст.

549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью.

К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское законодательство (ст.

130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, ст. 132 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строительстве уже: права из него могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным участком).

В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. В силу ст.

219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

Следует подчеркнуть, что предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо.

Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника.

Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничения договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства; если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-продажи — Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире договора купли-продажи.

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства дольщика являются одним из источников финансирования строительства.

По общему правилу продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ).

Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи.

Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Е.А. Фокова

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Переход права собственности, Право собственности, признание права собственности, Условия договора

04.05.2011, 9240 просмотров.

Источник: http://6491165.ru/publ/113/

Какой договор заключать при покупке жилья в новостройке: нюансы выбора и оформления | Otau

Договор долевого участия или купли продажи

25 апреля 6333

Мы продолжаем серию публикаций совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». В этой статье юристы Виктория Чагай и Артюшенко Андрей определили наиболее распространенные виды инвестирования в первичную недвижимость и прокомментировали, какой договор лучше заключать при покупке жилья в новостройке.

Какие виды инвестирования в первичную недвижимость самые распространенные в Казахстане?

Наиболее распространенными на практике видами инвестирования в первичную недвижимость являются договоры долевого участия в жилищном строительстве, инвестирование посредством жилищно-строительных кооперативов, заключение всевозможных договоров, таких как договоры инвестирования, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т.д.

При этом следует отметить, что за исключением договора долевого участия в жилищном строительстве, остальные виды договоров инвестирования в недвижимость заключаются в целях обхода требований законодательных актов и соответственно находятся либо на грани нарушения действующего законодательства, либо прямо нарушая его. Какого-либо внятного разъяснения для понимания таких граней, к сожалению, в нашем законодательстве не содержится.

О договоре долевого участия в жилищном строительстве мы подробнее писали в нашей предыдущей статье: «Какие документы от застройщика нужно проверить перед заключением сделки?», поэтому в данном вопросе хотелось бы рассмотреть наиболее рискованные виды инвестирования в первичную недвижимость.

Договор инвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, договор цессии являются самыми распространенными видами договоров, которые заключаются для обхода требований Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Застройщик, заключая такие договоры, снимает с себя большую часть ответственности, но следует учесть, что даже если наименование договора будет обозначено, как, к примеру, договор инвестирования, то при наличии в нем признаков договора долевого участия, к нему будут применяться требования Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Так согласно п.3 ст.3 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» положения настоящего Закона в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в жилом доме (жилом здании).

Жилищно-строительные кооперативы.

С одной стороны, имеют нормативное закрепление в отдельном Законе РК «О жилищных отношениях», с другой стороны становятся чуть ли не единственным спасением для обманутых дольщиков, при условии активного содействия уполномоченных государственных органов. Здесь имеются в виду случаи, признанные соответствующими решениями судов мошенничеством (Азбука Жилья и так далее).

Мы, как консультанты, не рекомендуем участвовать в сделках через ЖСК. Риски, которые мы видим:

  • фактически на практике ЖСК руководят лица, приближенные к строительной компании, тем самым все решения принимаются только исходя из интересов такой строительной компании;
  • вероятность того, что сбор денег через ЖСК может стать очередной пирамидой, нет каких либо гарантий ни со стороны государства, ни тем более с точки зрения саморегулирования;
  • не факт, что участнику ЖСК достанется именно та квартира, которую он хочет. Да и сам факт предоставления квартиры трудно исполнить, согласно требований Закона. В действующих ЖСК не соблюдается один из ключевых принципов, заложенных в Законе РК «О жилищных отношениях» — порядок предоставления члену ЖСК жилого помещения. П.1 ст.54 указанного Закона гласит: «Распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов». Тем самым, решение должно приниматься членами ЖСК, которые изначально его создавали (хотя и это спорный момент, т.к. не в Законе понятия общего учредительного собрания членов кооператива), на практике никто этого не делает;

При этом, мы не исключаем, что в Казахстане есть ЖСК, деятельность которых на все сто процентов соответствует действующему законодательству РК. Но мы таких пока не встречали.

На наш взгляд, любые другие формы «инвестирования» в первичную недвижимость, не соответствуют требованиям нашего действующего законодательства, на дату написания настоящей статьи.

Какой из этих видов более безопасный для покупателя недвижимости?

С вступлением в силу нового Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» наиболее безопасным для покупателя видом инвестирования в недвижимость является заключение договора долевого участия в жилищном строительстве, т.к. Законом предусмотрены различные меры для защиты интересов дольщиков.

К примеру, долевое строительство может осуществляться только тремя способами:

  • при помощи получения гарантии АО «Фонд гарантирования жилищного строительства»,
  • при участии в проекте банка второго уровня,
  • при привлечении денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.

В случае, когда долевое строительство осуществляется путем получения гарантии, при несостоятельности застройщика АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» финансирует завершение строительства жилого здания за свой счет, иными словами Фонд гарантирует завершение строительства жилого дома (жилого здания), приемку его в эксплуатацию при наступлении гарантийного случая и передачу долей в жилом доме (жилом здании) дольщикам.

В остальных же случаях, т.е. при осуществлении долевого строительства при участии в проекте банка второго уровня и при привлечении денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома, интересы дольщиков также защищены, поскольку в первом случае финансирование строительства осуществляется за счет средств банка, а во втором случае есть какая-то гарантия завершения в будущем такого объекта.

Кроме того, Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет к застройщику достаточно высокие требования, в частности касательно опыта работы и наличию реализованных проектов.

Как правильно заключить каждый из указанных договоров?

Порядок заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве довольно прозрачный, поскольку такой договор должен основываться на типовой форме, утвержденной Приказом Министра национальной экономики РК от 28.07.2016г. №345 «Об утверждении типовой формы договора о долевом участии в жилищном строительстве». После заключения договора он подлежит учету в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома.

Следовательно, покупатель при заключении договора сверяет его условия с типовой формой и в случае наличия противоречий просит застройщика внести изменения, т.к. договор, условия которого не соответствуют типовой форме, не пройдет дальнейший учет в местном исполнительном органе.

Договор инвестирования имеет смысл заключать только в том случае, если лицо намерено приобрести недвижимость для коммерческих целей, но не для собственного проживания, т.к.

основная цель такого договора заключается в том, что застройщик и инвестор, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой, предпринимательской деятельностью.

Покупателю следует быть осторожным, если он намерен приобрести квартиру для проживания, а застройщиком предлагается заключать договор инвестирования.

Предварительный договор купли-продажи не рекомендуется заключать, поскольку покупатель рискует не получить квартиру в будущем в случае несостоятельности застройщика.

Конструкция предварительного договора в Казахстане такова, что, если стороны в будущем не заключат основной договор, сторона имеет право требовать возмещения убытков со стороны, отказавшейся от заключения договора, но не понуждения к заключению договора.

Основные риски покупателя заключаются в следующем: отсутствие каких-либо гарантий по передаче квартиры в будущем, трудности с взысканием уплаченной за квартиру суммы, а также риск признания договора незаключенным.

На что обращать внимание при заключении договора?

В договоре в обязательном порядке должен быть определен его предмет – это, как правило, обязанность застройщика осуществить строительство жилого дома, ввести в эксплуатацию и передать дольщику его долю, и обязанность дольщика произвести платеж.

Также в договоре указывается стоимость договора, порядок расчетов и срок ввода жилого дома в эксплуатацию (четкий и понятный). В договоре долевого участия помимо общей стоимости прописывается стоимость одного квадратного метра жилья.

Указываются и такие стандартные условия, как права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора, порядок разрешения споров и заключительные положения.

Покупателю стоит обратить внимание на порядок передачи недвижимости, а в частности на сроки такой передачи и гарантийные сроки на жилой дом.

Каких сделок лучше избегать при покупке жилья в новостройке, а какие — более надежные?

Покупателю следует внимательно изучить все представленные документы от застройщика, а также в случае отсутствия каких-либо необходимых сведений, запросить их.

Если застройщик надежный, то он не будет придумывать ухищрения, чтобы обойти те или иные требования законодательства. Он сразу заключит с покупателем договор долевого участия либо договор купли-продажи недвижимости, но не будет предлагать заключить договор со сложными конструкциями и названиями.

При этом, важно учесть, что не все крупные застройщики в Казахстане строго соблюдают требования законодательства в части долевого строительства. И мы не рекомендуем полагаться только на имидж компании. Изучайте документы, обсуждайте их с профильными специалистами.

Источник: https://info.homsters.kz/kakoj-dogovor-zaklyuchat-pri-pokupke-zhilya-v-novostrojke-nyuansy-vybora-i-oformleniya/

Покупка квартиры по ДДУ

Договор долевого участия или купли продажи

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравненияДоговор долевого участия в строительствеДоговор купли-продажи
 Правовое регулированиеФедеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». §1, §7 гл. 30 ГК РФ.
Форма договораПростая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договораЗастройщик, участник долевого строительства (дольщик).Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договораСтроительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условияПредмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторонПеречень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.Перечень широкий.
Акт приема-передачиОбязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договоруПредусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственностиПодлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
НалогообложениеУслуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах.

Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Покупка квартиры в новостройке по ДДУ или по договору купли-продажи. Что выгоднее?

Договор долевого участия или купли продажи

Одни застройщики продают квартиры по договору долевого участия, а другие предлагают заключить обычную сделку купли-продажи. Рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов

Квартира в строящемся доме — договор долевого участия

На рынке новостроек покупатели в основном приобретают квартиры по договору участия долевого строительства (ДДУ). Это совершенно законная и прозрачная схема.

Предметом сделки купли-продажи по ДДУ является объект долевого строительства, то есть квартира в новостройке, которую застройщик обязуется передать дольщику. Договор долевого участия в строительстве полностью регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Важно отметить, что ДДУ проходит государственную регистрацию, и покупатель полностью застрахован от двойных продаж.

Однако есть риски, от которых дольщика не может защитить даже вездесущий 214-ФЗ. Жилье, в которое уже вложены деньги, могут не сдать вовремя или вообще не достроить.

Совет Для того чтобы обезопасить себя, необходимо проверить документы застройщика.

Дольщику должны показать проектную декларацию, разрешение на строительство, экспертизу проектной документации и результаты инженерных изысканий, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, свидетельство о допуске к определённым работам, аудиторское заключение, свидетельство о праве собственности на земельный участок под застройкой.

Готовая квартира — договор купли-продажи

Итак, пока дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе заключать только договоры долевого участия в строительстве, а для сделки с готовым объектом недвижимости используют договор купли-продажи. Регламентирующие его нормы содержатся в ст. 549-558 ГК РФ, а также в Жилищном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, в 208-ФЗ (закон «Об акционерных обществах»).

Главное преимущество квартиры в новостройке по договору купли-продажи состоит в том, что жилье готово для заселения, уже оформлено в собственность застройщиком (покупателю не придется терять время и тратить деньги), у него есть адрес. То есть формат «заезжай и живи», казалось бы, самый надежный. Но определенные риски для покупателя тоже присутствуют.

Совет Перед сделкой по договору купли-продажи необходимо проверить полномочия продавца на совершение сделки, правоустанавливающие документы. Также необходимо получить выписку из ЕГРН и домовой книги, кадастровый и технический паспорт.

Стоит учитывать практику по оспариванию сделок с недвижимостью, которые попадают под Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.

2002 N 127-ФЗ, так как сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Если объект недвижимости приобретается у юридического лица, следует затребовать регистрационные, учредительные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени юридического лица (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Разумеется, приобретать жилье в новостройке по договору долевого участия значительно выгоднее, чем в готовом доме. Исходя из анализа рынка, стоимость квартир в новостройках может быть ниже на 30-40% (в зависимости от стадии строительства).

Но и риск вложений в квартиру в новостройке также достаточно высокий, особенно с учетом сложившейся экономической ситуации. В условиях, когда цена строительных материалов, как и стоимость заемных средств, неустойчивы, у застройщиков также возникают дополнительные риски.

С точки зрения самой процедуры сделки, с учетом сложности проверки документов при приобретении, скорее, покупателю проще заключить ДДУ.

В сделке по договору купли-продажи история владения недвижимостью по времени устанавливается дольше и проверка требуется более тщательная, состоящая из многих аспектов.

Материал подготовлен с помощью аналитиков ООО «АРПА», специально для Newfinder.

дня. В России подорожали новостройки

Источник: https://finance.rambler.ru/money/37637106-pokupka-kvartiry-v-novostroyke-po-ddu-ili-po-dogovoru-kupli-prodazhi-chto-vygodnee/

Чем отличается договор долевого участия от договора купли-продажи?

Договор долевого участия или купли продажи

В обязательном порядке следует понимать, что любая серьезная сделка всегда должна сопровождаться наличием договора. Ведь именно этот документ и выступает гарантией между всеми участниками сделки.

Это один из актуальных вопросов, который интересует действительно многих. Желая разобраться в нем детально, всегда можно проконсультироваться с опытными юристами, они обязательно помогут.

Особенности оформления договора:

  • суть оформления договора заключается  в том, чтобы можно было осуществлять инвестирование со стороны дольщика по строительству того или иного объекта. Это может быть квартира, офис и тд;
  • также важно добавить, что предметом сделки выступает объект недвижимости;
  • заключить такой договор можно на той или иной стадии, что обязательно следует учитывать.

Есть некоторые моменты, которые должны быть учтены сторонами обязательно, например, заключать документ следует исключительно с собственником. Как уже было сказано, в качестве предмета выступает то, или иное имущество, к примеру, это может быть квартира или частный дом.

Если выделить договор долевого участия (ДДУ), то здесь следует понимать, что это важнейший документ, отражающий инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома. Причем важно учесть, что все это происходит практически на таких же условиях, что и в момент оформления договора инвестирования.

В тот момент, когда собственно и происходит оформление подобного договора, то все участники должны внимательно ознакомиться со всеми его пунктами. Все это связано с тем, что каждый пункт несет определенный смысл. Если не сделать этого, то в дальнейшем есть шанс столкнуться с лишними проблемами, поэтому заранее задумайтесь об этом.

Важно понимать, что дольщик обязан осуществить оплату потенциального жилья. Что касается положений документа, то сюда принято относить ответственность и те условия, при которых собственно должны быть внесены взносы, предназначенные для строительства, также, указываются и сроки.

Те лица, притязающие на недвижимость в новостройке, уже не станут разделять ответственности за предоставление услуг со стороны строительной компании. Поэтому они имеют полное право требовать исполнения уже принятых услуг, и тех, которые обозначены в соглашении обязательств. Что касается исполнителя услуг, то и он приобретает широкие полномочия.

Скачать бланк договора долевого участия.

Скачать бланк договра долевого участия в строительстве.

Договор купли-продажи, как известно, представляет собой важнейший документ, суть которого заключается в том, что одна сторона передает определенный товар другой стороне. Где вторая сторона должна принять его, после чего осуществить оплату, о которой собственно сказано в договоре.

Важно отметить, что договор выступает настоящей гарантией между сторонами сделки, позволяя избежать лишних проволочек в будущем. Это и есть основная причина, по которой его следует оформлять обязательно.

Все участники сделки должны внимательным образом ознакомиться со всеми теми пунктами, которыми обладает договор.

Конечно, оформление того или иного вида договора – это всегда ответственная процедура. Поэтому чтобы можно было избежать совершения ошибок, желательно проконсультироваться с юристами.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Скачать образец договора купли-продажи гаража.

Скачать бланк договора купли-продажи гаража.

Скачать образец договора купли-продажи мотоцикла.

Скачать бланк договора купли-продажи мотоцикла.

Скачать образец договора купли-продажи автомобиля.

Скачать бланк договора купли-продажи автомобиля.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка.

Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимого имущества.

Источник: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/chem-otlichaetsya-dogovor-dolevogo-uchastiya-ot-dogovora-kupli-prodazhi.html

Закон 24/7
Добавить комментарий